楼市或许真的发生重大变化！
就在今天下午，郑州居然发布了房地产新政19条。这是2021年以来，第一个“国家中心城市”出台可谓是“赤裸裸”的房地产支持新政，具有非常重要的“风向标”意义。
根据郑州市人民政府办公厅发布的通知《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。通知共提出19项措施，涉及5个大项，具体包括：支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。
分析人士指出，郑州新政中，包括：给与购买共有产权房购房补贴、允许投靠家庭新购一套住房（放松限购）、支持居民改善性住房需求、对销售限价给予一定比例的上浮（存在涨价预期）、下调住房贷款利率（执行“认贷不认房”的新政）、大力推行货币化安置（释放需求）。
与此同时，今天还传出郑州二手房交易“差额税”靴子落地。原先二手房交易个人所得税是差额的20%，现在可以选择按照1%征收了。
国家中心城市出台“一揽子”救市政策，与各地近期出台的政策可谓相互呼应，这系列信号是否暗示着全国楼市发展趋势正在发生悄然变化？
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“零首付”依然不断
寒冬已过，但倒春寒依然很冷。
尽管政策层面已有加速宽松的迹象，比如全国房贷利率普遍调低，多城首付比例降低，各种“救市”政策接二连三出台。不过，在刚刚过去的2月，房企们还是没有等到他们期望的那道“曙光”。
据中指院监测的16个主要城市新房成交数据显示，今年2月，各线城市成交同比下降23.4%，环比下降31.3%，延续下跌的态势。2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。
“躺平”还是“自救”，是摆在开发商面前的一道选择题。躺平策略，等待楼市热起来，或许可以满血复活。然而，在内忧外患的压力之下，更多的开发商选择的还是自救策略。
去年下半年开始，全国楼市下行明显。开发商去化、回款压力山大，送装修、折上折、一口价、送家电、送车位等各种楼盘优惠活动就没有停过。
近期，广东惠州、湖南郴州等多多地又爆出开发商“零首付”的骚操作。业内人士表示，所谓的“零首付”，一般都是噱头。常见的操作模式有：首付贷、首付返还、首付分期等方式。
比如惠州出现了典型的“首付贷”。据当地销售人员透露，楼盘开发商会“赠送”1-2成的首付，客户只需要付1成的首付。如果1成首付的钱都没有，就可以做“首付贷”，从而实现“零首付”。
第二种操作，是“首付返还”。
去年9月以来，广西南宁多个楼盘出现了一种操作，具体如下：假设房款100万，首付20万，银行贷款80万。购房者需先交20万首付款，等银行放款80万后，开发商再以“买房补贴”的名义退回首付款20万，从而实现开发商所说的“0首付”。
还有一种模式，是“首付分期”。
四川天府新区眉山视高片区，个别楼盘偷偷在做“首付分期”。根据销售人员发布的信息，视高某四代住宅可以做“首付分期，分期3年”。
不得不说，开发商为了卖房子，也是蛮拼的。
那么，对购房者而言，所谓的“零首付”是馅饼还是陷阱？
对开发商而言，“现金流回款是当务之急，是生死存亡的大事件”。帮购房者提供“零首付”的骚操作，只要购房者能够顺利贷款下来，相当于房子卖出去了，开发商现金流就能大为改善。“活下去更有希望了”。
但在去年上半年，“零首付”几乎不可能的事情。
因为去年，央行实行“三道红线”管理，各地银行严查购房首付来源。首付必须为家庭自有资金，兄弟姐妹借款、垫资过桥等都会被“拒贷”。
今年以来，银行对首付资金“审查放松了”，这才有了开发商“零首付”的操作空间。
但是对于购房者而言，“零首付”的楼盘一定要慎之又慎。购房者面临的风险“不容小视”。
首先，这本质上是“加杠杆”的购房行为。推出“零首付”的地区，大多是楼市需求不振，库存较大的三四线城市。如果房价横盘或者下跌，加的杠杆越大，购房者实际亏损越多。
其次，推出“零首付”的楼盘，一般而言都是开发商资金链非常紧张了。购房者面临较大的预售资金挪用风险，楼盘可能面临交付困难，甚至烂尾的风险。对此，购房者一定要谨慎。
再次，首付分期是建立在“银行放松首付款审核”的前提下，但是仍然违反了按揭贷款的相关规定。如果银行后期被发现，购房者或将承担违约责任，被银行收回贷款。如果无法提前还款，购房者的房子将沦为“法拍房”，个人征信也会受到影响。
最后，交付定金后，如果购房者不能在规定期限内交齐首付款，到时候可能定金都没了。
很多地方是明令禁止这种行为的。对于“零首付”楼盘，购房者一定要谨慎。审慎评估自己的“筹资能力”，避免遭遇更大的损失。
2
楼市持续下滑，但春天不远了
2月的楼市，似乎“乍暖还寒”。
据中指院监测的16个主要城市新房成交数据显示，今年2月，各线城市成交同比下降23.4%，环比下降31.3%，仍延续调整态势。
中指院数据显示，2月，一线城市新房整体成交面积环比下降34.0%。
其中北京降幅最为明显，成交面积为30.16万平方米，同比下降31%，环比下降46%；深圳降幅位居第二，同比下降26%，环比下滑45.1%；广州同比下滑22%，环比下滑26%；上海环比下降30%。
2月，超九成的二三线城市新房成交也出现下降。
二线代表城市新房成交环比下降32.5%，同比下降28.4%。环比下降的城市中，苏州降幅最大，为53.3%；福州次之，降幅为46.0%。
而三线代表城市新房成交环比下降16.4%，同比下降48.5%。其中惠州环比降幅较大，为41.3%。
新房市场的寒意，似乎并未散去。
房企们期盼的2022年楼市“开门红”，仍然未见踪影。
根据中指院数据，2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%；其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿房企26家，较去年同期减少16家。
2022年1-2月，TOP100门槛值为20.9亿元。其中，TOP10房企门槛值为200.4亿元，较上年下降50.3%；TOP30房企门槛值为100.5亿元，较上年下降40.4%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为62.6亿元和20.9亿元，同比分别下降43.4%和54.1%。
从以上数据我们不难看出，开发商急于推广“零首付”后背的焦头烂额。因为成交量太低了，购房者观望情绪浓厚，开发商回款压力很大。
不过，从全国楼市来看，一些积极的数据“正在发出新的信号”。
根据中指院全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，价格结束三连跌态势，环比上涨0.03%；同比上涨1.89%。2月百城新房价格下跌的城市为52个，较上月增加6个。
百城二手住宅平均价格为16009元/平方米，价格结束四连跌态势，环比上涨0.14%；同比上涨2.72%。二手住宅方面，2月54个城市环比上涨，较上月增加20个，上涨城市数量自2021年9月以来首次超过半数。
由此可见，2月全国楼市二手房价格同比涨幅是超过新房的。同时，多数城市新房价格仍呈下跌态势，但是二手房价格上涨的城市要多于新房。
这是一个新的情况。
3
新房惨遭抛弃
二手房成“避风港”
放在2021年以前，“烂尾”这个词注定与绝大多数购房者无缘。因为那时候还没有“三道红线”。
然而，改变从去年开始了，“能不能交楼”、“会不会烂尾”成为购房者买新房的“第一个灵魂拷问”。
自去年以来，恒大、富力、泰禾、阳光城(行情000671,诊股)、蓝光、当代等头部房企陆续“暴雷”，各个地方项目经历了停工，购房者维权等一系列事件。到了今年，房企暴雷潮仍在持续，正荣地产、融信、世茂等开发商相继爆出负面消息。
购房者对期望“烂尾风险”的担忧加剧，对新房的“风险厌恶程度”逐渐加深。
比如成都双流区楼盘“锦云天府”就是一个案例。去年11月该楼盘首次开盘摇号，在周边二手房普遍2万+，这个楼盘均价仅1.3-1.6万的情况下，摇号中签率仅56.67%。而且，中签的购房中，还有不少人弃选。价格优势如此明显，又是新房，该批次房源至今仍然未售完。核心原因就是“购房者担心项目烂尾”。
在这种挤出效应下，更多的购房者，转向“所见即所得”的二手房自然不难理解。
以成都楼市为例，自去年11月以来，二手房成交量持续扩大。根据深蓝财经统计，去年11月份以来的四个月二手房成交量合计达3.5万套，这一数据已经超过了去年1-10月二手房成交量的总和（3.2万套）。
据贝壳研究院数据显示，2月贝壳50城二手房成交量环比增长约4%，考虑春节假期及自然天数较少，2月市场修复力度明显。特别是春节后成交量快速回升，2月7日至月底，贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。
分城市来看，50城中超过四成的城市2月成交量环比增长，典型的如西安、天津、郑州等1月受疫情影响较大的城市，2月住房需求集中释放带动二手房成交量环比大幅增加。其中，西安成交量为1月的9倍，较去年12月增长20%以上；天津、郑州成交量环比增长超过60%。
同时，政策端持续改善中。
据统计，2021年12月至今，全国超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对调控放松，释放出新一轮住房刺激信号。
业内人士表示，目前楼市宽松政策从需求侧和供给侧双向发力，政策广度、密度、力度近年罕见。与之形成强烈反差的是，2020年疫情初期很多城市尝试出台政策刺激楼市，但很快都遭到约谈和敲打，沦为一日游。
但是，本轮楼市宽松政策，目前均“顺利过关”。包括“首付降低至20%”这样的“重磅级”政策。分析人士认为，“政策底是真的形成了”，地方政府和相关部门，从“你看我、我看你”的观望期进入了“小心试探放宽底线”的发力期。
业内人士表示，随着相关扶持政策进一步宽松，3、4月一线及部分二线城市楼市有望迎来“龙抬头”。需要注意的是，本轮宽松始终在不违反“房租不炒”的政策框架，期望再来一波“涨价去库存”，可以省省了。
黎明前的黑暗，是最黑暗的时刻。可这最黑暗的时刻终归也会过去，从这第一丝曙光出现，这巨大无比的黑暗就注定要退散，天色终归要亮起来。
黑暗终究是敌不过光明的。
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