今天发售的今年首单公募REITS——华夏中国交建(行情601800,诊股)REIT，最终交出了亮眼“成绩单”。
截至4月7日下午5时许，华夏中国交建REIT面向公众投资者发售规模已经超过650亿元，按照面向公众发行7.05亿元的预定规模，目前公众投资者的配售比例约为1.08%，刷新公募REITs产品公众配售比例的历史新低。
发售规模超650亿元
配售比例1.08%，创历史新低
4月7日，华夏中国交建REIT正式面向公众发售，记者从基金销售渠道人士处获悉，受资金的热情追捧，新基金发售也进入了“读秒”时刻，每隔一段时间，发售规模都会创下新高：
当天上午10：30，基金开卖1小时，认购规模已经超过100亿元，比例配售已成定局；
上午11：30，基金开售2小时，新基金认购规模再度越过200亿元大关，公众获配比例3.5%；
下午2：30 ，华夏中国交建REIT超过400亿元，获配比例压缩到1.76%；
下午3：30，新基金规模突破500亿元大关，配售比例1.41%，创下公募REITs产品最低；
下午4：10，新基金认购规模超600亿元，配售比例1.1%，刷新公募REITs公众配售比例下限。
截至下午5：00，华夏中国交建REIT认购总规模超650亿元，配售比例1.08%，再度刷新公募REITs公众配售比例的新低。
上述发行成绩也意味着，公众投资者投资1万元买华夏中国交建REIT产品，最终获配金额仅为108元左右。
据北京一位渠道人士告诉记者，部分机构销售华夏中国交建REIT到下午5点，但是大部分券商渠道销售已经结束，预计后续规模的增量已经不多。而一天大卖650亿、1.08%的较低配售比例，已经创下特许经营权公募REITs产品的配售比例最低，也创下了公募REITs产品的公众获配比例新低。
而这一产品的配售比例，与历史上大卖的明星基金也可媲美。比如，上述配售比例，低于赵枫管理的睿远均衡三年的4.9%、冯波管理的易方达竞争优势企业6.25%的配售比例，同样创下了公募基金的最低配售比例。
针对上述现象，北京一位公募市场部人士表示，今年开年以来，受俄乌冲突和国内疫情反弹影响，我国公募基金发行市场较为低迷，不少“固收+”品种也在开年亏损。而在市场遇冷中，在二级市场走出独立行情的公募REITs产品，更容易获得投资者的青睐。
Wind数据显示，截至4月7日，2022年1-4月份，新发公募基金的平均发行规模分别为8亿元、5.4亿元、6.9亿元、2.8亿元，不少基金刚刚超过2亿元成立线，部分产品还采取发起式基金的形式设立，新基金发行市场较为低迷。
而华夏中国交建REIT的大卖，成为今年新基金发行市场的一抹亮色。
“由于华夏中国交建REIT出现创纪录大卖的现象，预计该只基金也会发布提前结束募集的公告，公众投资者获配比例不会很高。这也说明了，具备稳健收益和赚钱效应的产品，仍旧是市场的稀缺品种，即便市场表现不佳，仍然会受到投资者的青睐。”上述北京公募市场部人士称。
华南一家公募市场部人士则表示，由于华夏中国交建REIT面向公众的预定规模仅为0.75亿份，按照9.399元/份的发售价格计算，公众投资者的预定规模为7.05亿元。公众投资者认购该只基金，就有“打新股”的意味，比如说，由于投资者了解了获配比例较低，就会加大投入，以获配预期的投资金额。
该市场部人士举例说，“比如说，投资者想要买入1万元，但如今获配比例只有1%，为了达到1万元的配置金额，就需要投资100万元去买入，最终获配才能达到投资1万元金额的资产配置目标。由于获配率较低，就会触发投资者加大投资的倾向，因此，基金的发售规模也会自然放大。”
存量产品平均溢价率25%
投研人士提示高溢价风险
除了二级市场低迷、稳健类投资品种相对稀缺外，今年以来存量公募REITs产品的亮眼表现，也吸引了资金的关注。
截至4月7日收盘，存量11只公募REITs产品平均溢价率高达25%，溢价率最高的中航首钢生物质REIT，溢价率高达57.4%；富国首创水务REIT以54%溢价率位居其次。另外，建信中关村产业园REIT、红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT两只产品，溢价率也超过了40%。
由于公募REITs基金本身是以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显著下降，为防范投资风险，上述高溢价的公募REITs产品，也在近期密集发布了停牌、暂停基金通平台份额转让业务等公告，不断提示投资风险。
针对上述现象，北京一家公募基金表示，长期来看，公募REITs产品的二级市场价格是围绕底层资产的价值波动，短期会受市场情绪和交易行为影响而发生较大波动。具体到今年市场，由于国内外股市波动加大，国际形势复杂驱动投向避险资产，导致公募REITs产品短期大涨，偏离了公募REITs定价的“锚”。
不过，该公募基金认为，随着部分基金管理人加强投资者教育，陆续发布交易风险提示公告，并在盘中实施停牌等举措，公募REITs产品二级市场价格将向内在价值回归是大趋势。投资者关注到了市场高溢价风险，就容易平抑市场过热的情绪。
北京一位公募REITs基金经理也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目“追涨杀跌”。
因此，该基金经理也建议，基金公司需要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs价格变动因素和收益来源，而投资者在关注二级市场涨幅的同时，从长期角度看，需要留意对应分派率的降低，坚持价值投资理念，并理性看待该类产品的投资价值。
关键词： REIT 基金，慧眼识基金，基金看市
