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文丨陈聪 张全国
住建部部长接受央视采访，称对首套房需要应大力支持。人民银行建立常态化差别化住房信贷政策利率下限决定机制，预计大量城市首套房利率下限将会取消，推动利率持续下行，直到市场完全复苏。我们预计2023年市场前低后高，销售复苏较快，开发投资复苏较慢。
▍根据央视新闻，住建部部长称，对于购买第一套住房要大力支持。
首付比，首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新，以小换大，生育多子女家庭都要给予政策支持。中国人民银行、银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
▍对房地产首提“大力支持”，不应低估政策的决心和力度。
第二十届中央委员，住建部党组书记、部长倪虹首次提出对首套房需求应该“大力支持”，这一表态充分说明了房地产在扩大内需的重要作用，也说明了监管对于2023年房地产行业企稳回升的信心。纵观历史，我们很少见到资本市场高估地产政策的作用，却屡屡见到投资者对政策效果信心不足。例如，2014年底投资者普遍怀疑政策能否拉动行业复苏，尤其是供求明显存在错配的低线城市，但政策当时确实做到了。
▍粘性动态调节机制形成，推动按揭贷款利率持续下行。
2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件（连续三个月房价下降）的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。此次出台的新规，则将之前的临时性规定常态化，并设定了未来政策退出的路径。政策退出的条件是该区域连续三个月房价环比和同比均上涨（这一门槛是比较高的），这就保证了进入利率自主决定的城市，优惠窗口保持的时间相对较长，不会出现市场尚未完全复苏，政策就过快退出的局面。
▍按揭贷款利率处于下降通道，对销售的累积作用预计在2023年显现。
根据贝壳研究院的统计，12月19城首套房贷利率降低到4.0%以下，只有9城高于4.1%。这说明此前临时性政策安排行之有效。按照9-11月统计，在70个大中城市中有38个城市房价同比环比均连续下降。这意味着至少有这38个城市可以取消首套房按揭贷款利率下限。国家统计局没有公布70个大中城市以外的城市房价表现，我们相信，70个以外的城市绝大多数是三四线城市，各地政府在进行动态评估的时候，很可能发现也符合取消按揭贷款利率下限的条件。我们认为，在经过几轮评估之后，除个别城市外，对首套房按揭贷款利率的下限将会基本取消，直到市场全面回暖再回复。
▍预计2023年房地产市场前低后高，销售复苏较早，开发投资复苏预计较晚。
我们认为，不断累积的政策，叠加疫后复苏的经济基本面，将在春节后陆续带动区域市场复苏。我们预计2023年全国商品房销售额同比增长4.7%，其中2023年四季度单季有望同比增长超过15%，前低后高态势明显。当前企业信心确实不足，保交付和保信用需要时间推进，所以我们认为2023年开发投资仍将出现小幅负增长，但2024年房地产开发投资可能重归增长通道。
▍风险提示：
房地产市场基本面复苏缓慢的风险。房地产企业2022-2023年结算项目盈利能力偏低的风险。
▍珍惜政策机遇，二次分化、存量盘活和再融资三主线选股。
我们认为，市场已经进入了货值主导的销售二次分化窗口。预计一些在2022年积极拿地的公司合计半数以上的2022年新增项目已经达到销售条件。以此为契机，尽管市场依旧低落，这些企业的销售表现可能从2022年12月起一直出色，市占率提升甚至快于2022年全年。此外，REITS政策变革有望积极盘活房企存量资产，有大量存量资产的企业可能受益。再融资本身推动企业资产负债表更健康，再融资预案公告之后往往伴随相关企业的良好股价表现。我们看好蓝筹地产公司。
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