李宇嘉:为啥“提前还房贷”掀起高潮?_焦点速递

来源:金融界时间:2023-02-06 10:45:31


【资料图】

作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

NO. 1|壹

近段时间,“提前还房贷”又掀起了高潮。有几个驱动因素:

一是,春节前后,大家发了年终奖、公司分红,手上有钱了;

二是,春节前,理财产品大面积破净、收益率回撤,甚至负收益,让老百姓(行情603883,诊股)对于房贷利率(一般在4%-6%)和保本理财收益率(目前在3%以下居多)的对比,有了清楚的认识。

什么认识?原来房贷不便宜!

三是,对房价的预期,不太乐观。很简单,承担了很高利率(至少高于理财利率)来借银行的钱,买了一项价格下跌的资产,而且这个资产未来可能还会降价。由此,持有房贷不划算。

NO. 2|贰

有朋友告诉我,最近他发年终奖了,计划提前还房贷,但没成想,手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。据悉,有的银行可以在手机上申请,但放出的号很少,每天点进去都显示预约已满。到柜台办理,要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的,也要等待2-3个月。

另外,提前还贷普遍要缴违约金。

2022年到现在,尽管房贷利率下降了1个百分点左右,但对老百姓而言,利率还是很高。已经发放的房贷,利率大部分要在5%左右。特别是,2016-2021年,商品房市场在高位运行,那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是,现在存款和保本理财的利率,普遍低于3%。

比如,5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益比存款高的货币基金,其利率在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里,过去银行理财一直是没有风险的,但现在也大面积破净,出现负收益。相对收益更高的资管产品,亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害,如此一看,房贷利率就很高了。

记得在2014-2017年,那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶,社会融资需求很旺盛,金融环境也很宽松,金融机构大量发行各类融资产品,老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种,而且多是刚性兑付的。所以,即便那时房贷利率在5%以上,也是相对便宜的。

因此,那会儿大家买房时,都想多申请房贷、少给首付,结余的存款搬家到了理财和资管,赚更高的利息。深圳的居民,即便手上有钱,也是尽量多贷款;剩下的钱,再去首付买房。2022年,深圳居民房贷负增长。

现在,情况不一样了!

房贷利率变高了,理财收益走低了,自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期,理财收益大面积破净后,引发大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置?老百姓是聪明的,简单的加减法算得很清晰了,提前还贷是最好的选择,等于变相理财。

NO. 3|叁

还有一个重要的触发因素,就是近期房贷利率动态调整。

根据央行政策,70个大中城市中,有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市,这些城市大部分的房价在下跌。由此,未来全国绝大多数城市的首套房利率取消下限。对存量房贷来说,高利率的弊端更加凸显。这时,要么还贷款,要么还款后卖房,再买房,腾挪为低利率房贷。

对银行来说,近年来对实体贷款利率明显走低,2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此,房贷就是优质资产了。同时,2022年居民存款同比多增近8万亿,包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金,大部分成为定期存款。

银行资金成本增加,而增量房贷申请在下降,2022年新增房贷占比降至5%,这是历史新低。说明什么,大家不愿意加杠杆买房了,不划算。同时,存量房贷被提前还贷。这对把银行架在火上吗?

所以,为啥银行对提前还房贷“设卡”?

NO. 4|肆

2021年上半年,老百姓“排队等待放贷款”,现在却是“排队等待还贷款”。一年的时间,发生如此大的反差,大背景就是对楼市的预期发生逆转。过去,百姓普遍认为房价会上涨,资产收益远大于房贷利率调高的成本,大家对房贷利率不敏感。现在,对房价的预期逆转了,房子的成本也全面显现,包括房贷、物业、折旧等等,这也是近期楼市低迷的根源之一。

据测算,热点城市房子的综合持有成本,在5%-9%,房价不涨这么多,持有房子是不划算的。

只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,提前还贷的动机,就一直会存在。

所以,就不难理解,为何央行对房价下跌城市的房贷利率不再设下限,一方面是为了收缩房贷利率和理财利率之间的倒挂,更重要的是以降低房贷利率缓冲房价下跌。近期楼市政策更多转向需求端纾困,目的也是激励大家购房,缓解房价下跌预期。短期内要稳楼市,就得这么做。

总之,房价上涨时,大家都很嗨。一旦房价下跌,且形成持续下跌预期,所有的问题都出来了。提前“还房贷”,这是居民在主动“降杠杆”;开发商不拿地,也是主动“降杠杆”。

表面看,这不是好事嘛!国家一直希望资金不要大规模进楼市。但是,事情是相互关联的。汝之砒霜,彼之蜜糖。地产原来是金融的“加速器”,现在逆转到成为金融“减速器”。降杠杆,通过行业关联性,形成了全社会的信用紧缩、流动性陷阱,预期悲观,经济就很难振作。

本文来源:李宇嘉地产笔记

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关键词: 提前还房贷

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