REITs常态化发行迎来最新进展,证监会发文明确!不得从事商品住宅开发业务,净值不低于8亿元

来源:金融界时间:2023-03-24 18:49:23


【资料图】

基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)常态化发行迎来最新进展。周五晚间,证监会发布推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作通知,对于(REITs)常态化发行重要规范:涉及REITs发行人资质、资产质量等多方面要求。

主要要点有:

1、优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求,不得为商品住宅开发项目变相融资。

2、申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目,基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%;非特许经营权、经营收益权类项目,预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。落实中央“房住不炒”要求,充分考虑保障性租赁住房的保障属性,鼓励更多保障性租赁住房REITs发行,首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元,可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

3、按照市场化法治化原则,鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产,开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地,完善扩募定价机制,鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

4、加强二级市场建设。健全二级市场流动性支持制度安排,完善做市机制,加强对做市商的考核评价,督促其积极履行做市义务。适时推出REITs实时指数。完善发行、信息披露等基础制度。健全REITs发售业务规则,完善资产估值和询价定价机制,规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引,强化重大事项披露要求。研究规范治理机制的权责条款,完善REITs治理结构。

完善审核注册机制,提高制度化规范化透明化水平

1、优化审核注册流程

建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制,进一步优化审核注册流程,提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见,并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核,定期开展市场机构座谈会,传递监管工作理念。

2、明确大类资产准入标准

总结试点经验,对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型,按照“成熟一类、推出一类”的原则,细化完善审核和信息披露要点,对项目质量从严要求,并以适当方式向市场公开,加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。同时,建立常态化会商机制,着力解决“新类型”项目面临的重大疑难和无先例问题,并通过培训、典型案例分享等方式向市场公开,加快试点项目进展,引导市场规范发展。

3、完善发行、信息披露等基础制度

健全REITs发售业务规则,完善资产估值和询价定价机制,规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引,强化重大事项披露要求。研究规范治理机制的权责条款,完善REITs治理结构。

规范与发展并重,促进市场平稳运行

1、构建全链条监管机制。遵循REITs特点规律和风险特征,结合基础设施REITs试点模式,建立健全包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。突出以“管资产”为核心,按照实质重于形式的原则,加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管。

2、促进市场主体归位尽责。证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位应当各司其职,协同配合,形成监管合力。压实基金管理人的主动管理责任,督促基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、原始权益人、外部运营管理机构、财务顾问、证券基金服务机构等参与方依法履行职责。依法打击违法违规行为,保护投资者合法权益。

进一步凝聚各方合力,推动市场持续健康发展

1、建立重点地区综合推动机制

依托REITs储备项目丰富的重点地区,聚焦国家产业政策鼓励的能源、交通、生态环保、保障性租赁住房和数据中心等重点领域,推动完善由地方发展改革委、证监局、金融局、国资委等多部门参加的综合推动机制,统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题,保障常态化发展的项目资源供给。坚持“两个毫不动摇”方针,着力推动解决民营企业REITs试点存在的困难和问题。

2、推动完善配套政策

加强与相关部门沟通,进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资,积极培育专业化REITs投资者群体,助力市场平稳运行。借鉴境外成熟市场实践,及时总结REITs试点经验,抓紧推动REITs专项立法。

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责任编辑:FD31
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