近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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释放四类需求
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，家庭成员无房，即可认定为首套，这是对目前热点城市“认房又认贷”的首套房贷款认定的重大调整，其目的是释放四类需求：
一是，父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还，二是，子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还；
三是，在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房；
四是，前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。
李宇嘉分析，在上一轮房地产市场上升期（2015-2021年），由于这些人在就业地城市买不起房，但当时房价上涨预期强烈，很多人于是转战周边三四线城市或老家所在城市购置了房产，也申请了贷款。现在，他们在就业地城市有了购买力，但在认房又认贷的情况下，他们再次置业就面临高额首付的困境；有部分人群购买了非成套的房产（主要是福利房或产权式宿舍），现在要改善需求，但面临高额首付。
“近期商品房市场下行超出市场预期，与居民企业过快去杠杆有关。”李宇嘉表示，加杠杆，在过去20年完成，去杠杆也要逐步和渐进，去杠杆不能太快，导致市场下行和金融风险爆发相互叠加和强化。
政策力度超预期，执行过程需注意三大问题
李宇嘉认为，此次政策力度超出了预期，一方面表现在，即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准。进一步，在每一个城市，只要无房，即便有贷款（记录或在偿）就可以以首套房身份买房；另一方面，此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，也超出了市场预期，意味着可以释放出更多的需求；最后，该政策既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定，最终有利于资产价格和金融秩序稳定；
李宇嘉提醒，政策执行过程中还需要注意三大问题。
一是，此次政策调整和过去不同的是，不再自上而下发文，一竿子插到底执行，而是将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也就是，在一城一策和城市主体责任的情况下，考虑到城市的差异性，不适宜国家自上而下统一部署，而是将政策的权限给到城市。城市纳入到工具箱中，是否执行、什么时候执行，由城市裁决；
二是，对于城市来说，城市地方政府要执行该政策，需要与当地人民银行磋商，因为这项政策的权限不在地方政府，而在金融监管机构。进一步讲，当地人民银行执行该政策时，也会考虑到因城施策、一城一策的情况。当地人民银行在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来执行该政策。
三是，银行目前房贷额度充足，房贷依旧是优质资产。去年四季度以来，房贷余额连续下行，对于银行资产质量造成一定冲击。预计各地银行大概率愿意推进此类政策，进而稳定房贷和资产价格。
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